Noções básicas de financiamento de sua casa personalizada

Financiamento da construção de um casa personalizada não é como uma hipoteca comum. Com uma hipoteca, o senhor está comprando uma estrutura existente juntamente com o terreno. Para quem já comprou uma casa, o financiamento hipotecário é relativamente simples, mesmo com a infinidade de tipos de empréstimos disponíveis.

A maioria das pessoas não está familiarizada com os empréstimos para construção – o tipo de empréstimo de que o senhor precisará para construir a casa dos seus sonhos. Com esta postagem, esperamos fornecer uma compreensão básica do financiamento de casas personalizadas.

As três principais transações na construção de casas personalizadas são a compra do terreno, a construção e a hipoteca. Se o seu objetivo é garantir o financiamento, o senhor provavelmente precisará de um empréstimo separado para cada uma delas, embora várias instituições possam agrupar certos tipos de empréstimos.

O senhor obtém um empréstimo de lote para comprar o local de sua casa. Os preços dos terrenos e as taxas de juros dependem da localização, do tamanho e do valor do terreno, além de outras considerações. O projeto de construção é financiado por meio de um empréstimo para construção, que é estruturado para liberar desembolsos periódicos para pagar as várias fases da construção à medida que a casa vai sendo construída. Finalmente, o senhor faz uma hipoteca para a casa concluída.

Tipos de empréstimos

Empréstimos de lote

O primeiro tipo de empréstimo de que o senhor precisará, a menos que já possua um pedaço de terra ou se planeja pagar em dinheiro pela propriedade, é um empréstimo de lote.

• Os empréstimos para lotes estão disponíveis em várias instituições financeiras.
• Os preços dos terrenos e as taxas de juros variam de acordo com o valor e a localização do lote, bem como o valor da entrada, entre outros fatores.
• Quanto mais próximo de um centro municipal, mais caro o terreno provavelmente será.
• Os períodos de empréstimo de lotes variam de dois a vinte anos e podem ter taxas fixas ou flutuantes.

Leve em consideração vários fatores ao selecionar um local para moradia, inclusive a proximidade com o centro da cidade, seu valor potencial nos próximos anos, a qualidade das escolas locais e as leis locais sobre uso da terra e zoneamento. O senhor precisará fechar a compra do lote antes de obter permissão para iniciar a construção.

Para se qualificar para um empréstimo de lote, o banco ou credor precisará saber quanto o senhor pode fornecer como entrada – seus ganhos anuais, o custo total (principal e juros) do empréstimo, sua duração e seu histórico financeiro. Talvez o senhor também precise fornecer informações sobre eventos que tenham afetado sua estabilidade financeira no passado.

Conte com mais dinheiro para a entrada do que o senhor investiria em um empréstimo hipotecário tradicional.

Empréstimos para construção

Se o senhor planeja financiar sua casa personalizada, precisará de um empréstimo para construção. Os empréstimos para construção são instrumentos financeiros especializados que não estão disponíveis em todos os bancos ou instituições financeiras. Um construtor personalizado de boa reputação saberá quais bancos oferecem empréstimos para construção e poderá ajudá-lo a obter o empréstimo.

Os empréstimos para construção são de curta duração (geralmente de 12 a 18 meses, dependendo do escopo do projeto) e normalmente exigem um pagamento inicial de 20% a 30% do custo total do empréstimo. Um empréstimo para construção de doze meses exigirá uma entrada substancial e a taxa de juros poderá ser mais alta do que a do financiamento permanente (hipoteca), dependendo da capacidade de crédito do senhor.

Os empréstimos para construção são de diferentes tipos.

• Um empréstimo de construção para permanente (C2P) também pode ser conhecido como empréstimo de uma etapa ou de fechamento único. Esse empréstimo se converte automaticamente em uma hipoteca padrão após a conclusão da construção. O credor pode chamar a conversão de modificação ou refinanciamento, mas o senhor não precisará passar pelo processo de solicitação de empréstimo novamente. Os pagamentos podem ser mais altos do que em uma hipoteca padrão, mas podem mudar na conversão.
• Um empréstimo para construção autônomo é um empréstimo de curto prazo para financiar o projeto de construção. Após a conclusão da construção, o senhor deve pagar o empréstimo. Caso contrário, o senhor deve solicitar uma hipoteca. Um credor que fornece o financiamento para a construção (mas não a hipoteca) pode querer ver evidências de pré-aprovação para a hipoteca permanente antes de aprovar um empréstimo para a construção.
• Embora esta postagem seja sobre novas construções, também existem empréstimos para construção de reformas. O senhor pode conseguir juntar esse empréstimo a uma hipoteca tradicional e há programas governamentais dos quais pode tirar proveito para algumas reformas

Empréstimos com base em hipotecas

Por fim, o senhor precisa de uma hipoteca (ou seja, um empréstimo “permanente”) para a casa concluída. Se o senhor fez um empréstimo de construção para permanente, não precisará pagar outro conjunto de custos de fechamento. Os empréstimos permanentes com base em hipoteca são o empréstimo típico que a maioria das pessoas usa para comprar uma casa. As taxas de juros variam de acordo com o valor da casa concluída, sua situação financeira e outras considerações.

Empréstimo hipotecário tradicional vs. Empréstimo para construção de casa nova

Um empréstimo hipotecário tradicional oferece financiamento de longo prazo para uma casa existente. A casa é usada para garantir o empréstimo. O período do empréstimo pode chegar a 30 anos e o mutuário paga o principal e os juros durante todo o período, embora, em geral, uma parcela maior do pagamento seja destinada aos juros no início do empréstimo. É uma boa ideia pesquisar para obter seu empréstimo hipotecário. Não só há diferenças nas taxas, mas alguns provedores de hipoteca cobram taxas iniciais mais altas do que outros.

Um empréstimo para a construção de uma casa nova, por outro lado, não tem a vantagem de ter uma casa existente para usar como garantia. O empréstimo é de curto prazo e destina-se apenas ao tempo necessário para a construção da casa. Os empréstimos para construção não são vendidos no mercado de títulos, portanto, os credores têm mais margem de manobra para determinar as taxas de juros. Como não há uma casa concluída que o banco possa tomar como garantia, os credores geralmente exigem que o proprietário coloque todo o patrimônio necessário (geralmente 20% a 30%) no início, antes que os recursos do empréstimo sejam utilizados.

Processo de empréstimo

Depois de selecionar uma instituição financeira para seus empréstimos, o senhor terá de preencher uma grande quantidade de documentos. A maioria dos documentação que o senhor precisa para um empréstimo para construção é a mesma que para uma hipoteca.

• Comprovante de identidade
• Contracheques recentes
• Comprovante de outra renda
• Extratos bancários atuais
• Declarações fiscais recentes
• Extratos recentes de outros ativos, como uma conta de corretagem
• Uma lista de dívidas com pagamentos mensais mínimos
• Fonte do adiantamento
• Outros passivos
• Seus pagamentos atuais de aluguel ou hipoteca, se o senhor os tiver
• Se o(a) senhor(a) for autônomo(a), a instituição desejará ver suas declarações de lucros e perdas

O tamanho do entrada O valor da entrada esperado pela instituição de empréstimo depende do tipo de empréstimo. Como mencionado acima, um empréstimo para construção exige uma entrada pesada para equilibrar seu curto prazo. Um empréstimo C2P pode exigir 20% ou mais de entrada para uma casa de vários milhões de dólares. Para uma casa mais barata, o senhor poderá pagar apenas 5% a 10%.

Seu construtor também deve ser aprovado pela instituição. O construtor deverá comprovar sua capacidade de crédito e ter um histórico de projetos concluídos. No entanto, se algo acontecer, o senhor ainda terá de arcar com o empréstimo para construção.

Depois que o senhor tiver garantido o empréstimo, a construção poderá começar imediatamente. Os fundos são desembolsados conforme necessário, em vez de serem concedidos de uma só vez, o que significa que o cliente só paga juros sobre os recursos do empréstimo à medida que são desembolsados, e não sobre o valor total do empréstimo. Os desembolsos são chamados de saques e o credor solicitará a um inspetor que verifique se vários marcos (ou seja, trabalho concluído) foram cumpridos antes de o saque ser aprovado. O senhor também deve garantir que todos os subcontratados e fornecedores tenham sido pagos pela construtora por seus produtos e serviços até o momento. Para isso, o senhor deve obter do construtor as isenções de ônus assinadas.

Em geral, o senhor fará pagamentos somente com juros durante a construção e apenas os juros cobrados em cada saque pela construtora. É por isso que seus pagamentos mensais serão baixos no início e aumentarão gradualmente ao longo do processo de construção. Na conversão para uma hipoteca, os pagamentos mudam para principal e juros.

Benefícios do empréstimo para construção

Já mencionamos um benefício de um empréstimo para construção – eles são apenas de juros. Os pagamentos mensais são menores, portanto, o senhor pode economizar para sua hipoteca. Os termos costumam ser mais flexíveis do que os de um empréstimo hipotecário tradicional, e o controle adicional ajuda seu projeto a se manter no caminho certo e dentro do orçamento.

Um empréstimo para construção é uma aposta melhor do que uma linha de crédito de capital próprio ou outro empréstimo privatizado.

Desvantagens do empréstimo para construção

A principal desvantagens dos empréstimos para construção são as taxas de juros mais altas e os requisitos de qualificação mais rígidos. O senhor paga pela flexibilidade com padrões de qualificação e pagamentos de entrada mais altos. As taxas de juros geralmente são variáveis, correspondendo a uma porcentagem específica sobre a taxa de juros principal.

Além disso, os empréstimos para construção são mais arriscados do ponto de vista do banco, uma vez que a principal fonte de pagamento é o empréstimo hipotecário permanente. É por isso que a maioria dos credores exige uma pré-aprovação para o financiamento permanente antes de aprovar um empréstimo para construção.

Garantir o financiamento antes de construir uma casa personalizada proporciona a segurança de saber que o senhor pode pagar por tudo o que precisa. Como em qualquer empréstimo, o senhor e a instituição credora estão assumindo algum risco, portanto, a parceria com um construtor de boa reputação pode reduzir suas taxas de juros e ajudá-lo a obter o melhor financiamento possível.

Sempre pergunte sobre qualquer coisa que o senhor não entenda. Construir uma casa personalizada pode ser uma realização única em sua vida. Lembre-se de que ninguém espera que você seja um especialista, portanto, sinta-se à vontade para conversar com seu construtor e com as referências de seus credores sobre todas as opções de financiamento.

Nossa equipe gostaria de agradecer a Brian Tave por contribuir com esta postagem do blog. Atualmente como vice-presidente executivo do Allegiance Bank, Brian tem mais de 35 anos de experiência no setor bancário. Se tiver perguntas específicas sobre como garantir o financiamento de sua casa personalizada, entre em contato com Brian pelo telefone 713.499.1366 ou entre em contato com nossa equipe hoje mesmo.