Construindo uma casa personalizada: O que saber sobre licenças e HOAs

As licenças são parte integrante da construção. Quer o senhor esteja reformando ou construindo uma casa nova, seu construtor precisará obter as aprovações corretas do HOA e as licenças de construção da cidade.

O licenciamento é o método regulatório para que as cidades monitorem os padrões de construção a fim de manter a qualidade e a segurança do estoque de moradias locais. Parte da despesa para realizar esse trabalho é feita por meio das taxas pagas pelas licenças.

As Associações de Proprietários de Imóveis (também conhecidas como Associações de Proprietários de Imóveis) são formadas por voluntários da vizinhança que administram as áreas comuns e a propriedade comunitária. Elas também criam e aplicam convênios, condições e restrições (CC&R). As HOAs tentam manter o nível preconcebido de qualidade e estilo de vida de um bairro. As taxas anuais são cobradas de cada residência pertencente ao HOA, ou seja, de cada residência do bairro, e o dinheiro é usado para manutenção e administração.

Nem as licenças nem os HOAs são voluntários. O senhor é obrigado a comprar licenças para sua casa personalizada para ser legal e, se sua casa estiver em um bairro com um HOA, o senhor não poderá optar por não participar. Como esse é o caso, aqui está um resumo do que o senhor precisa saber sobre licenças e HOAs.

Quando o senhor precisa de uma licença de construção?

Seu construtor personalizado precisará solicitar a aprovação do HOA e uma licença de construção da cidade durante a fase de pré-construção de sua casa. Alguns projetos não exigem uma licença, mas tendem a se enquadrar em reparos e pequenas melhorias. As regras para os tipos de projetos que não precisam de licença são diferentes de comunidade para comunidade. Às vezes, um projeto que exige uma licença em uma área não precisa de uma licença em outra.

Normalmente, o senhor pode substituir a maioria das peças da sua casa sem uma licença, mas qualquer coisa que o senhor adicione que altere a estrutura (por exemplo, adicionar uma varanda embutida), é uma reforma em larga escala (ou seja, remodelação de muitos espaços dentro da casa) ou é uma estrutura recém-construída (ou seja, uma casa personalizada) requer licenças da cidade ou de outro órgão com jurisdição sobre a construção na área.

Tipos de projetos que exigem uma licença

Na verdade, sua residência personalizada requer vários tipos diferentes de licenças. Cada sistema construído em sua casa, juntamente com a estrutura, tem uma licença adicional. No Texas, o senhor pode precisar de licenças para sistemas elétricos, licenças mecânicas e licenças de encanamento. Dependendo da cidade, o senhor também pode precisar obter licenças para concreto para construir calçadas públicas e direitos de passagem, licenças de sinalização e licenças de desenvolvimento.

Lembre-se de que o senhor precisa das licenças antes que o senhor a construção comece, caso contrário, o senhor poderá ter que pagar multas e penalidades, além de sofrer atrasos no projeto. Não se preocupe, seu construtor personalizado deve saber o que é necessário e onde obtê-lo.

Custos de licença

Cada cidade mantém uma tabela de taxas para todas as atividades de licenciamento. Em muitos lugares, as solicitações de licenças e inspeções podem ser feitas on-line. Departamento de Obras Públicas da Cidade de Houston administra o código de construção, uma colcha de retalhos labiríntica de códigos que foram desenvolvidos ao longo dos anos. Por exemplo, há taxas e licenças separadas para a instalação de uma unidade de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC) e para a inspeção da instalação concluída. As taxas de construção estrutural são definidas de acordo com a avaliação esperada do edifício resultante.

A concessão de uma licença pode depender das circunstâncias.

• Uma servidão – uma restrição legal que impede qualquer pessoa de fazer alterações que afetem ou restrinjam linhas de serviços públicos ou outros recursos – pode bloquear sua capacidade de construir em uma parte específica do seu lote.
• Recuo de propriedade são amortecedores obrigatórios entre os limites da propriedade e as estruturas permanentes. Eles permitem uma margem de segurança entre as construções e mantêm uma sensação de abertura na vizinhança. Ao projetar sua casa, certifique-se de que a área ocupada não invada um setback.
• As servidões raramente são dispensadas, mas o senhor pode conseguir obter uma variação para o recuo da propriedade ou outra exigência de zoneamento. Uma variação é uma exceção oficial às normas de zoneamento.

As licenças são obrigatórias. Se o seu construtor der a entender que pode pular o processo de licenciamento, isso é um sinal de alerta. O licenciamento e as inspeções são para a segurança de todos. Tomar atalhos com sua casa personalizada custará mais do que a licença no final.

Se o senhor solicitar uma licença após o fato, a taxa será muito mais alta do que uma licença obtida antes do início do trabalho. Além disso, parte do processo de licença de construção inclui inspeções obrigatórias. Se o alvará for adquirido após a construção da estrutura, o senhor poderá ser obrigado a remover paredes ou tetos para permitir a inspeção, aumentando o custo e o cronograma.

A cidade de Houston oferece um lista de verificação de pré-requisitos residenciais do Public Works Building Code Enforcement Branch, que fornece informações sobre requisitos gerais, documentos e formulários necessários, uma lista de elementos de projeto e análise de código. Outras cidades às vezes oferecem recursos semelhantes.

Dicas: Solicitação de licenças

• Certifique-se de que seu construtor personalizado esteja bem familiarizado com o processo de licenciamento da cidade de sua casa. Ele precisa ter conhecimento, ser organizado e minucioso para facilitar o processo de licenciamento.
• Comece cedo. O senhor e seu construtor devem solicitar as licenças com bastante antecedência em relação à data planejada para o início da construção. Se forem necessários vários signatários, pode levar algum tempo para que a documentação seja aprovada, e os esclarecimentos solicitados pela prefeitura devem ser respondidos completa e prontamente.
• Siga as etapas na ordem correta. Saiba o que o senhor precisa para cada licença antes de solicitá-la.
• Entenda as regras. O senhor e o seu construtor são responsáveis por se familiarizar com as regras, regulamentos, leis e procedimentos que afetam o seu projeto.

Nossos Process Maps para download fornecem uma visão geral de toda a jornada de reforma de residências personalizadas e residências. Os senhores podem encontrá-los em nosso página de recursos.

Associações de proprietários de casas no Texas

À medida que mais comunidades planejadas são desenvolvidas, mais associações de proprietários de imóveis parecem ser criadas. Conforme mencionado acima, as HOAs são formadas para desenvolver e aplicar convênios, condições e restrições, comumente chamados de CC&Rs. A maioria dos regulamentos visa controlar o comportamento dos residentes nas áreas públicas da comunidade, a aparência externa das residências no bairro e cuidar das responsabilidades comuns, como o paisagismo das áreas comuns e a manutenção das instalações recreativas.

É comum dizer que muitas HOAs têm regras que são elitistas ou parecem malucas para alguns de seus membros. Infelizmente, essas associações têm ampla margem de manobra para impor o pagamento, bem como a conformidade com as regras. Elas têm o direito legal de cobrar multas e taxas, além de regular as atividades. Se o senhor não pagar as anuidades, é possível que a HOA coloque uma penhora em sua casa até que o senhor pague.

Na maioria dos casos, porém, o senhor pode lidar com o HOA sem problemas. Siga os estatutos e, se tiver alguma dúvida, pergunte a um membro do conselho. Hoje em dia, o senhor pode encontrar cópias de tudo no site do HOA ou no site de uma empresa de administração de bairro.

No Texas, os HOAs geralmente têm aprovação sobre os planos de construção. Se o senhor planeja construir uma casa personalizada em um bairro com um HOA, provavelmente terá de apresentar as plantas completas da casa ao HOA e também ao órgão que administra os códigos de construção. O fato de a cidade ter concedido uma licença não significa que o HOA não possa rejeitar seus planos.

Envie as plantas de sua casa para o HOA assim que sua projetos arquitetônicos estejam prontos. Seu construtor pode iniciar esse processo antes mesmo de a engenharia dos seus planos estar concluída. Certifique-se de que o construtor esteja disponível e pronto para responder às perguntas que o comitê de revisão possa ter.

Construir uma casa personalizada é uma perspectiva empolgante. Depois que os planos são concluídos, é difícil não querer ir direto para a construção. No entanto, antes de iniciar a construção, o senhor ou seu construtor deve passar pelo crivo da fiscalização do código de construção para obter as devidas licenças e inspeções de construção. Lembre-se de que o código de construção está em vigor para a segurança de todos e para garantir a alta qualidade da construção.

Além disso, se o senhor construir em um bairro com um HOA, pode ser necessária a aprovação do conselho antes de iniciar o projeto. O interesse do HOA é manter o valor das casas o mais alto possível em sua comunidade.

Se o seu construtor personalizado for experiente e organizado, as aprovações do HOA e o processo de licenciamento da cidade deverão ocorrer sem problemas. É a primeira etapa de muitos meses de progresso empolgante em sua casa dos sonhos.